Podnikání je pro mne hra. Dřina mi nevadí, říká investor David Holas

Scházíme se v neděli, což obvykle bývá den, kdy většina lidí nepracuje. Jak to máte vy?
Já pracuji pořád. Když je potřeba.

Spíte tedy vůbec?
To jo. Když jsem byl na vysoké škole, tak jsem klidně spal i dvanáct hodin. Ale jak začne člověka něco bavit, stačí mu mnohem méně. Já se snažím držet alespoň šest hodin.

Nějaký volný čas ale máte, že ano?
Jistě.

Čemu ho věnujete?
Studuji byznys knihy. Dělám si různé matematické modely na nemovitosti. Takže se to točí pořád všechno dokola. Já to dělám jako vrcholový sport. Ale také regeneruji. Chodím do sauny, kde si hlava trochu odpočine, a medituji. Pro mě je byznys a podnikání středobod všeho. Starám se o své zdraví, abych byl odolný psychicky i fyzicky pro byznys.

Jaký druh literatury čtete nebo co studujete?
Poslouchám různé podcasty a rozhovory. Ale čtu také knížky, které se mi dostanou do ruky. Hlavně životopisy lidí, jako je Steve Jobs, Arnold Schwarzenegger a tak dále. U Schwarzeneggera je podstatné, že on uspěl ve třech oborech. Zajímavé je, že ho na začátku v Hollywoodu nechtěli. Přesto zamakal a uspěl. Pak zamířil do politiky a stal se guvernérem v Kalifornii. Zkrátka on je stroj na úspěch. Ale mám i zajímavé příběhy českých lidí. Například Oliver Dlouhý. Skrze něj jsem se dostal k investoru Jiří Hlavenkovi, který mi pomohl.

Než se pustíme do vašeho byznysu, zkuste se v kostce čtenářům představit.
Je mi 28 let. Podnikám od svých 23 let, kdy jsem na vysoké škole našetřil svýma rukama 200 tisíc korun, a to dnes většina mladých lidí nedokáže. Původně jsem studoval na státní vysoké škole, ale u toho jsem nemohl moc pracovat a vydělávat a to mě brzdilo. Doma mi říkali, že jsem blázen, ať jsem zticha, učím se a nedělám vzdušné zámky.

To bych nazval přirozenou reakcí starostlivých rodičů.
My jsme úplně normální rodina, která si nikdy nevyskakovala. Takže jsem ze státní vysoké školy šel na soukromou. Mimochodem, učil mě na ní pozdější ministr Karel Havlíček. Na soukromou školu jsem šel, abych měl více času na práci a podnikání. Táta mi tehdy říkal, že mi budou dávat úplně stejné množství peněz, jako když jsem chodil na státní školu. A když si vydělám více, mohu si to nechat. To byla kouzelná věta. Hned jsem proto studium přehodil na dálkové a začal jsem pracovat na plný úvazek. A najednou jsem si vydělával třeba 27 tisíc, ale na živobytí jsem jako student potřeboval jen sedm tisíc. Dvacet jsem si dával stranou. Ale pozor, musel jsem ještě platit školné, které nebylo žádná laciná záležitost. Ročně to bylo nějakých 55 tisíc.

V čem jste pracoval?
Pracoval jsem v DHL a tam jsem si vydělal tyto peníze. Rozvážel jsem zásilky.

Jak jste to zvládal? Tohle je opravdu zabijácká práce na čas a energii.
To je. Ale mě škola nebavila. Takže jsem stále pracoval, a když jsem měl dovolenou, tak jsem se učil nebo chodil na zkoušky a psal práce.

Když jste si našetřil potřebné peníze, do čeho jste se pustil?
Jako první jsem založil firmu a koupil Volkswagen Caddy. Začal jsem hledat první klientelu. Zpočátku byli prvními klienty malé e-shopy, květinářství v Praze a tak dále. Už po třech měsících jsem kupoval druhé auto a najal jsem prvního brigádníka. Jednoho krásného dne jsem přišel do Florentina v Praze, kam jsem něco doručoval, a tam byl jeden vedoucí DHL. Dali jsme se do řeči a on se ptal, jestli jim nechci nějak pomoci. Tak jsme se domluvili, ale říkal jsem jim, že už jedině fakturačně a chci dělat vlastní byznys. Pak jsem jel do Hradce Králové a volali mi, že bychom se mohli domluvit na nějakých trasách, které budou potřebovat. Byla to šílená doba. Když člověk začínal podnikat, tak mu nikdo nepůjčil. Já jsem podepsal v lednu smlouvu a na konci února jsem měl přistavená dvě auta. Začali jsme vozit první zásilky, byli jsme tři nebo čtyři. Potom jsem to stále rozšiřoval a budoval, ale podvědomě jsem tušil, že nechci být závislý obchodně na jedné noze.

Počkejte, musíme ještě něco dovysvětlit. Říkal jste, že v té době bylo těžké sehnat peníze, ale pak jste auta přece jen získal. To jste skoro kouzelník. Nebo jak se vám to povedlo?
Bylo to tak, že v DHL byl jeden chlap v té době již partnerem DHL jako dopravce a ten měl známého, se kterým hrál hokej, a to byl ředitel Fordu, kterému poradil či doporučil, aby mi úplně nová auta pronajal, přestože to bude pro mne o něco dražší.

On se za vás zaručil?
Ne, to ne. On mu prostě řekl, že jsem normální. A aby to se mnou zkusil. Vyšlo to.

Tohle ale nebývá obvyklý způsob pro start podnikání.
Ale tady nešlo o moc peněz. Řekněme jednalo se o nějakých 35 tisíc korun měsíčně.

Ale jak se o vás dozvěděli klienti?
Já se schoval pod DHL a ta společnost nám lifrovala klienty.

Vy jste byl něco jako franšízant?
Něco na ten způsob, ale v logistice to takto nefunguje. My jsme na konci toho pomyslného řetízku, který dodává zásilky ke koncovému zákazníkovi nebo to od něj vyzvedává a vozí to. Je to jediný styk zákazníka s DHL a je důležitý. DHL se díky tomu může věnovat celému a procesu a svým letadlům, proto to děláme my a jim ubudou starosti.

Posuňme se dál. Kromě logistiky jste aktivní i v realitách.
Dnes už hlavně v realitách.

Čemu se v nich věnujete?
Ještě se na skok vrátím k DHL. Tam jsem si uvědomil, že v této partnerské smlouvě nikdy nevydělám miliardu.

Váš cíl je vydělat miliardu?
Klidně víc. Ale miliarda je nějaká meta. V DHL jsem si uvědomil, že mě tam nikdy nepustí, abych byl obrovský. Tak jsem si řekl, že musím udělat něco svého. Tehdy mi došlo, že v Česku by se mohlo z e-shopu doručovat ještě ten den a nikdo to tu pořádně nedělal. Začal jsem znovu hledat ty nejlepší lidi a našli jsme s agenturou, která se o mě starala, jednoho člověka, který se mnou začal dělat byznys plán, a na něj jsem chtěl získat miliony korun od investorů.

Jak to probíhalo?
Byl jsem přednášet na jedné akci, kde se představují nápady a vyjednává se s investory o penězích a podílech. Tam to nevyšlo, ale říkali mi, že svoji prezentaci a vystupování musím trénovat, trénovat a trénovat, že to příště bude lepší. A já jsem to tak necítil. Říkal jsem si, že budu mluvit přirozeně tak a nechci nic trénovat. Jednoho dne jsem si šel koupit časopis Forbes a tam jsem si přečetl, že Jiří Hlavenka prodal společnost Kiwi (vyhledávač letenek, pozn. autora) a že se v Česku zakládá nový investiční fond. Poslali jsme tam e-mailem náš byznysplán, který měl asi 70 stránek. A tuším, že onoho dne, kdy zemřel Karel Gott, jsem jel do Brna. Byl jsem nervózní, ale když jsem vzal za kliku a vešel dovnitř, tak za pět minut bylo hotovo. Seděli tam hodně bohatí lidi, tedy ne pouze Hlavenka, a ptali se na kde co. Na rovinu, byl to dost rizikový byznys rozvážet zásilky ještě ten den od objednání. Nicméně za nějaké dva či tři měsíce jsem měl peníze od nich na účtu. Výši samozřejmě nemůžu prozradit.

Co za to chtěli?
25 procent ve firmě. To DHL bylo úplně stranou a ze všeho vyňaté, takže jsem nadále držel 100 procent, ale v nově vzniklém projektu 75 procent.

Co je s tou firmou nyní?
Firma běží dál, ale projekt s Jiřím Hlavenkou je uzavřen. Fungovali jsme v Praze, kde je největší trh a bylo tam nejvíce zásilek. Kdyby to šlo, tak bychom to dělali dále. Měli jsme i dobré e-shopy a docela i rozumný systém, který byl propojen s internetovými obchody. Ale zjišťovali jsme, že to nedává smysl a nefunguje to. Tedy, že to není třeba jedna zakázka z deseti, ale jedna ze tří set. My jsme to ještě nějakou dobu tlačili a snažili se jet. Měli jsme třeba třicet e-shopů, ale zásilek bylo málo. Zkrátka jsme se nechali uchlácholit, kdy například nějaké renomované agentury říkaly, že do pěti či osmi let to bude tak, že bude čtvrtina zásilek ten den doručena. V Americe to tak například funguje. Ale tady, i když je to o pár korun dražší, tomu lidé tak nedůvěřují. Tak jsme se dohodli, že to ukončíme. To se ale stalo až potom, co já jsem přešel plynule na byty.

Jak jste se vypořádal s investory? Neříkejte, že vám půjčili nemalé peníze a pak vás nechali jen tak vystoupit?
Nepůjčili, to byla riziková investice za podíl. Není to půjčka. Takže, když se projekt podaří, tak se při prodeji firmy peníze rozdělí podle podílů, a když se nepodaří, tak se projekt ukončí.

Co následovalo po opuštění projektu? Jak jste se dostal k bytům?
Ve 25 letech jsem si koupil pěkný auto, Audi A8. Přemýšlel jsem, co chci dělat dál. Věděl jsem však, že chci dělat obchod. Tak jsem si v srpnu 2020 řekl, že už si nebudu kupovat auta a že ty peníze někam dám. Já jsem hravej. Jsem schopen hrát například tenis o hodně peněz. Baví mě to. Podnikání je pro mě hra. Jel jsem do Ústí nad Labem. V centru jsem si prošel pár bytů a koupil jsem si svůj první byt. Stál mě zhruba tolik peněz, jako stál byt ve Vrchlabí před osmi lety.

Co bylo dál?
Za další tři měsíce jsem koupil další byt, levnější a menší. Tehdy mi realiťák při prodeji druhého řekl: „Ukažte mi, co jste koupil“ a pak to zhodnotil, že to byla dobrá koupě, protože o tři měsíce později takové byty byly o 250 tisíc dražší. Tak jsem si říkal, že by bylo dobré toho koupit více. Deset bytů, dvacet, padesát. Začal jsem se po tom pídit. Opět vyvstala nutnost najít ty nejlepší lidi. Internet je plný odborníků, kteří vám však nic neřeknou. Ale jednoho člověka jsem nakonec našel. Viděl jsem ho na videu, tak jsem mu napsal zprávu. Neodpověděl na ni asi 10 minut, proto jsem mu zavolal, cítil jsem nutkání to řešit ihned. Řekl jsem mu, že jsem ho viděl na videu, mám takové možnosti, chci toho koupit co nejvíce a jet na nejvyšší riziko a on byl nadšenej. Řekl si sice strašlivě velké peníze za poradenství, ale já to akceptoval. Sešli jsme se za měsíc a tam mi ukázal, co všechno se svým potenciálem můžu udělat. Připravili jsme plán na nákup 43 bytů. Udělal jsem všechno, co mi řekl. K bytům jsem si udělal opravdu detailní kartotéku. Dnes jsou totiž inzeráty na různých webech a nikdo z toho nedělá historii. Změní se realitka, zmizí z inzerce, mění se ceny a tak dále. Já jsem si každý měsíc ty inzeráty tiskl. Pak už na to ale nebyl čas. Takže jsem začal kupovat celé baráky. Ti prodejci jsou vesměs typově stejní lidé, starší a už takoví unavení, nakonec většina domů ani nebyla v inzerci a prodali mi jich víc. K řadě baráků přišli v exekucích nebo v dědictví. Nicméně než se ty obchody dotáhnou do konce, tak to ještě zabere hodně času. V bance často bývají problémy, vše visí doslova na vlásku. Jedu na hraně toho, co mi půjčí.

A jak to funguje dál? Vy baráky koupíte, dáte je do kupy a prodáte dál?
Já je kupuji za účelem dalšího nájmu. Já mám roční souhrnnou průměrnou výnosnost 11,09 procenta, takže za devět let jsou ty byty z výnosů z nájmů doma. Ale je důležité říci, že kupuji baráky, kterých se lidé bojí. Já pracuji se strachem. Ať už se jedná o nájemníky nebo se některé domy musí opravit, třeba jeden byl prasklý, takže jsem musel zapojit statiky, jestli se to dá opravit a za kolik, aby to dávalo smysl.

Takové investice jistě nejsou nezákonné, ale řada lidí by vás mohla považovat či již považuje za cynického spekulanta, zatímco oni mají problém sehnat bydlení. Co byste jim na to řekl?
Je pravdou, že ve Vrchlabí je vlastní bydlení opravdu drahá záležitost, ale já nevlastním v našem městě ani metr. Naopak kupuji činžovní domy obsazené ze 70 procent a v čase uvádím na trh další byty k pronájmu. Češi jsou zbytečně moc upnutí na to vlastnit za každou cenu svoje bydlení. Na západě Evropy a hlavně v Německu je poměr lidí v pronájmech výrazně vyšší než v České republice, a to máme Německo za vzor.

Opusťme reality a dění v nich, protože o tom by se dalo asi hovořit dlouhé hodiny. Nicméně zpět do Vrchlabí. Vy jste se narodil tady a prožil jste tady dětství? Kam jste chodil na základku?
Na Liščí kopec. Řeknu vám to úplně na rovinu, na tyhle časy nevzpomínám moc rád. Neříkám, že ta škola byla špatná, to určitě ne. Ale ten systém byl špatnej. V sedmé třídě jsem si začal dělal různé modely, počítat a snít, jak by mohl člověk vydělávat. Celé mi to nějak nevycházelo a pak jsem přišel s tátou do VIP na hokej ve Vrchlabí. Tam byl Petr Dědek s Alešem Cermanem. A já jsem si tehdy říkal, že chci být jako oni a musím na to jinak – podnikáním. Konkrétně Aleš Cerman mě inspiroval odmala, jezdili jsme s ním na fotbal do Kunčic a už v té době měl super auta a choval se ke mně vždycky perfektně, takže první vzor byl jasný. Větší inspiraci v Petrovi Dědkovi jsem uviděl až déle, když začal budovat svoje průmyslové haly, ale toho osobně neznám.

Ale jejich úspěch je zcela určitě vykoupen dřinou a velkým pracovním zápřahem.
Samozřejmě. Dřina mi nevadí, ale důležité je snášet ten tlak. To asi moc lidí neumí.

Ale zpět do minulosti. Chodil jste na Liščák na základní školu. Kam vedly vaše kroky dál?
Podívejte, nebyl jsem žádný svatoušek. Měl jsem i dvojku z chování. Nicméně ještě jsem tady za Vrchlabí hrál hokej, ale v patnácti jsem skončil. Věděl jsem, že to moje hraní je na nic, hrál jsem špatně, takže bych nemohl hrát NHL, a to bylo jediné, co by mě zajímalo. Florbal mi šel, a tak jsem se přes Hradec Králové dostal pak do Pardubic a za ně jsem hrál juniorskou extraligu, ale tam jsem taky skončil, protože jsem věděl, že tím neuživím rodinu. Na střední školu jsem šel na stavebku do Hradce Králové. To bylo hlavně kvůli tomu florbalu. Zajímalo mě město, ne škola. Na tu taky nemám dobré vzpomínky, protože mi neměla co dát v kontextu toho, co jsem chtěl dělat. Užíval jsem si dobrých kamarádů, florbalu a života a jel jsem skoro na hraně vyhození ze školy. Do té školy jsem vlastně šel jen proto, že jsem potřeboval maturitu, abych mohl jít na vysokou školu. Z Hradce Králové jsem šel do Pardubic na vysokou školu a odtud jsem zamířil během bakalářského studia do Prahy. Jenže pak přišel Jiří Hlavenka a všichni jsme se shodli, že další studium je zbytečný a brzdí mě. Tak jsem to ani nijak nepřerušoval. Zapíchnul jsem to a mám jenom toho bakaláře.

Jaké bylo vaše dětství a dospívání ve Vrchlabí? Předpokládám, že jste chodil i na diskotéky do Maxe…
Ne, za mě už byla Továrna v Jilemnici. Když jsem tam začal chodit, tak jsem to se ženskýma vůbec neuměl. Dneska je situace trochu jiná a jak už to tak u chlapů bývá, začalo mi to jít až kolem dvacítky.

Máte teď nějakou přítelkyni?
Teď nemám. S jednou slečnou jsme se rozešli relativně nedávno. Občas se taky potkám s jinou bývalou přítelkyní, zřejmě se máme pořád rádi, ale ona se chlapů bojí a mě dvakrát tolik.

Soudě podle vašich odpovědí to na mě působí, že přistupujete k výběru své partnerky jako k investorskému riziku…
Ne, já se řídím podle toho, jak to cítím. Někdo má dítě až ve čtyřiceti. Ale rodinu a děti chci, a proto tohle všechno dělám, abychom se měli dobře, ale nebudu nikoho rozmazlovat. Zároveň to, že je někdo dobrý v obchodě, neznamená, že bude dobrý manžel nebo otec, dneska každý mladý člověk ví, co si má koupit za mobil, auto nebo lyže, ale skoro neví, co je to být dobrý manžel nebo hlava rodiny.

Vidím, že vydělávání peněz je pro vás nejen vášní, ale doslova posedlostí. Nelimituje vás něco jako jejich mezní užitek? Když si někdo vydělá dvacet milionů, je šťastný, protože peníze má a může si leccos dovolit. Když těch milionů vydělá třicet, tak je opravdu jednou a půlkrát více šťastný, než když jich vydělá „jen“ dvacet?
Já peníze ale neutrácím za žádné svoje blbosti. Já se snažím stále se držet toho poměru útrat k výdělku, jak už jsem to měl nastavené na vysoké škole. Já to nehromadím na kupu, peníze dále investuji. Jak říkám, pro mě je to celé hra. Jsem z rodiny gamblerů a já ten pud mám taky. Já ho přeměňuji do toho podnikání. Ale pozor! V kombinaci s matematikou. Proto nemusím chodit do kasina, ale já si ho vytvářím. Podnikání, to je ten můj gambling, tam je moje hra…

Ale ne každý gambler skončí dobře a i vás to může stáhnout dolů.
To jistě, podnikání může stáhnout každého. Byl tady covid, a přestože to restaurace dělaly dobře, tak to nemusely přežít. Proto dělám víc oborů, ale je důležité umět riziko kvantifikovat a umět s ním pracovat.

Srovnávat covid a gamblování – není toto srovnání už za hranou?
Moje podnikání je riskantní v tom, že jsou na něj nabalené velké úvěry, ale jen v absolutní hodnotě. Mě tohle naopak baví, já to vyhledávám. Když se nic neděje a je nuda, tak mě to nebaví a jsem nešťastný. Nehledě na to, že je vše spočítané v různých scénářích.

Lidé, kteří hodně v podnikání riskují, mívají sklony k pití, ale třeba i špatně spí. Jak jste na tom vy?
Já mám nyní špatné spaní jen z jedné věci, a to z té, že jsem ty některé nemovitosti podepsal už v srpnu za nějaké ceny. A nyní jak všechno roste a než se udělají všechny revize, posudky a tak dále, tak to bude trvat, než se to přepíše. Já se pak bojím, že mi někdo cukne a já přijdu o rezervační poplatky a hlavně, že mi to pak vůbec neprodají. Ale já nemám potenciál do toho jít úplně naplno, protože nejsem žádný boháč. Mám mít jen nějakých 82 bytů. Momentálně jich mám 44 a zbylých 38 je podepsaných a dokončují se obchody s právníky, protože se kupují celé společnosti vlastnící ty činžovní domy.

Počkejte, pokud vlastníte 82 bytů, tak při jejich současných cenách se váš majetek pohybuje v řádu stovek milionů korun.
Teď v tento moment ne, ale devítimístná suma to v čase určitě bude.

Chystáte něco podobného i tady ve Vrchlabí nebo okolí?
Ne. Protože tady ceny jsou takové, že na nájmu toho moc nevydělám. Ale Trutnov je zajímavý. Tam ty ceny jsou zatím k velikosti města relativně nízko, jejich cena navíc poroste, až se tam dostaví dálnice. Nicméně já bych u bytů nechtěl vydržet navždy. Tohle je taková moje investorská brigáda.

Když přijedete na víkend do Vrchlabí za rodiči, jak se vám líbí naše město?
Neskutečně se mi líbí. Všude o něm mluvím. Říkám, že to je taková malá Praha. Jsou tady slušné obchody, slušné restaurace, jsou tady peníze. Možná mi chybí, že na tom tady fotbal není lépe, tedy alespoň ve srovnání s hokejem. Kdyby se tu hrála alespoň divize, bylo by to super.

Když to shrnu: vaše odpovědi byly někdy hodně svérázné, otevřené, ale i drsné. Dovedete odhadnout, jak bude reagovat vaše rodina či okolní na tento rozhovor, až vyjde?
Lidi mě takhle znají, nebude to pro ně nic překvapivého. Mám svůj styl.

Co byste chtěl vzkázat čtenářům, které třeba i zaujal váš příběh?
Ať dělají, co je baví. Když vás něco baví, tak nepočítáte čas a vše se začne točit kolem vaší vášně. Každý, kdo chodí po dně a chce nahoru, musí hodně makat.

Jiří Štefek
jiri@vrchlabinky.cz
Foto: Petr Ticháček